A mon avis beaucoup d’entre vous êtes dans la tranche d’âge où on devient/est primo-accédant.
Je me doute que certains attendent une baisse de prix avant d’acheter à Paris.
Si on prend l’exemple de Paris, sur un emprunt de 600K, sachez quand même qu’il faudrait - à date - une baisse de prix de 17% pour compenser l’impact de l’augmentation du taux d’emprunt de 1% à 3% entre 2022 et 2023.

Et je ne considère pas ici les salaires (hors smic) qui seront obligés d’être augmentés au regard de l’inflation… bien que cette année, ca a été plutôt les juniors/jeunes salariés qui ont tiré leur épingle du jeu.

Dites moi ce que vous pensez d’acheter dans ce contexte inflationniste ?

pas ce soucis chez les gueux aka la province

après vous avez toujours l'option "photos de pieds" les filles (et les garçons) pour faire grimper l'$

curieuse d'en savoir un peu + sur ton calcul :)
sinon moi c'est simple, j'ai posé ma dem, et change de boîte en faisant un gap de salaire qui je l'espere me permettra de pouvoir acheter un truc correct à Paname

Hello,

Je profite de mon voyage en train vers Marseille pour te poser le calcul à la grosse ci-dessous.

Il convient de préciser que ça reste une vue de l’esprit puisque ça suppose de payer le crédit jusqu’à son terme… la réalité est bien évidement autre puisque :
- Avec les enfants qui arrivent toussa toussa on fait un nouveau crédit pour un appartement plus grand avec le nouveau taux en vigueur.
- le paiement des intérêts + capital est linearisé sur 25 ans. En vérité tu rembourses au début du pret principalement des intérêts et sur la fin du prêt plus de capital.
- chaque années non investie est une année où l’argent part dans des loyers, ce qui est quand même bien à prendre en compte dans le cas où attendre s’avérerait être la solution choisie

Tout ça reste plus avantageux pour les acheteurs mais des acheteurs, il y en a de moins en moins puisque les banques accordent de plus en plus difficilement des prêts…

Le fameux calcul qui est plus une règle de trois :

Appartement acheté 600 000€
Perte de valeur de 17%
600 000 * (1-17%) = 498 000€
=> moins value latente = 102 000€ à la vente

Conditions d’emprunt taux à 1% :
Prix appartement : 600 000€
Intérêts payés sur 25 ans : 600 000 *1/100*25= 150 000
Total payé : 600 000 + 150 000 = 750 000

Condition d’emprunt taux à 3% :
Prix appartement : 600 000 * (1-17%) =498 000
Intérêts totaux versés : 498 000*3/100*25= 373 500
Total payé : 498 000+373 500=871 500

Écart total payé emprunt 1% et emprunt 3% sur le meme bien dont le prix serait degradé de 17%
871 500 - 750 000 = 121 500€
Cela compense la moins value de l’appartement qui a perdu 102 000€ à la vente.

En fait, pour répondre à ta question, je pense qu'il faut avoir conscience que c'est jamais vraiment intéressant de faire une action quand la masse à envie de le faire. Autrement dit, il faut aller chercher des contre timings. Le contexte fait que tout le monde pense à acheter : c'est la tendance actuel, donc ce n'est pas intéressant. Quand tout le monde était la à triple piquer à l'Arn, les pensées étaient ailleurs que sur l'immobilier : j'ai acheté avec un taux qui pourrait être pris comme une provocation par rapport à ce qu'on voit aujourd'hui.

Bref : timing timing timing.

J’suis aussi à un taux de 1,3% donc fais partie de ceux qui ont profité des taux bas et qui restent en retrait du marché en attendant que ça se passe tout en amortissant le prêt.

Je me suis demandé si j’aurais toujours voulu acheter dans ce nouveau contexte…. Je n’en suis toujours pas certain !
!

désolé mais je réfléchis depuis qq jours à la partie "moins value" que tu cites de "17%"
mais ils sortent d'où ces 17% ?
est ce que c'est en corrélation avec les taux d'intérêts des banques qui UP (?)
pourquoi une perte de valeur ? (alors qu'on voit souvent et parle de façon générale des plus values sur l'immo?) est ce que ta moins value touche principalement des biens en idf?


je ne regarde jamais l'immobilier en IDF, par ce que je n'y vis pas. Mais en province notamment en Charente maritime, après étude, je vois TRES souvent des biens sur lesquels tu peux tirer de la plus value après réno.

Merci d'avance pour la réponse

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edit :

ça m'intéresse vraiment c'est pas une rep en mode "confrontation de sourcing" ou quoi que ce soit, je trouve ça super interessant les sujets liés à l'immobilier (en même temps il y en a pas 50k) et en plus je pense qu'avec l'âge, on est de plus en plus à être propriétaire ou en phase de vouloir devenir proprio (emprunt bancaire ou pas)

Merci d'avance pour la réponse
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J’ai considéré que les prix baisseraient de 17% pour compenser la baisse de capacité d’emprunt du fait de l’augmentation des taux.
Je te confirme que cela était corrélé aux taux qui ont augmenté de puis 2021 / 2022.
C’est plutôt conservateur comme hypothèse car rien ne dit que les prix vont baisser d’autant à Paris.
Il y a plein de vidéos qui indiquent que le prix à Paris doit baisser de 20 à 25% pour compenser la hausse des taux. De mon côté je préfère toujours calculer moi-même pour vérifier l’info.

Mon sujet était ici de comprendre l’effet hausse des taux vs impact baisse des prix et ce dans les métropoles où les prix ont déjà énormément augmenté suite au niveau très bas des taux.


Ton sujet sur la plus-value du fait de travaux de rénovation est un tout autre sujet pour moi.
Là on ne parle plus de plus-value du fait de la hausse général des prix mais parce que tu achètes un bien à un prix faible car en mauvais état et tu le revends à un prix plus cher car après rénovation et toute la charge mentale qu’implique une campagne de travaux.

Pour te donner un exemple concret basé sur mon expérience, j’ai acheté un appartement de 70 m2 à 8100 euros le m2.
Dans mon immeuble, le même appartement à un autre étage a été vendu sur la même période à près de 9 700 euros le m2.
Le budget travaux a été de 25 000 euros car on les a fait nous-mêmes.
Ça fait donc une plus value de ((9700-8100)*70)-25000= 87 000 euros si les prix ne baissent pas.

Mais encore une fois ce n’était pas ici mon sujet, je considérais dans mes messages précédents l’achat d’un bien au prix de marché.

Ps : j’aurais dû préciser dès le départ que je ne parlais que des grandes métropoles où les prix baissent (Paris / Lyon…)
En Charente effectivement, les prix augmentent à fond donc le meilleur moment d’acheter c’est maintenant lol

Pas tout à fait d'accord.
Ta mise en garde s'appliquerait plutôt à des bulles spéculatives qu'on peut retrouver principalement en bourse, crypto, là où il est très dangereux de suivre la masse.
Est-ce qu'on ne devrait plus acheter d'immobilier tant que les taux remontent ?
Il y a clairement un risque de ne jamais prendre le train et de manquer de s'enrichir :/ ... et comme le disait notre ami ; perdre son argent dans les loyers ou même se priver de revenus passifs (investissement locatif).
En résumé il faut continuer d'investir mais le faire intelligemment, ne rien faire n'est pas une solution, il faut s'adapter, bien acheter ; négocier le prix, valoriser le bien via des travaux (en limitant les coûts au maximum), choisir des zones qui seraient potentiellement moins impacté par une baisse de l'immo (étude à réaliser) etc ...
En cette période de taux élevés, l'investissement locatif peut-être plus approprié dans la mesure ou c'est un produit destiné à rapporter de l'argent (les loyers payés par le locataire paieront une partie des créances voir la totalité pour les projets très rentables type Air bnb, coloc, divisions de maisons/immeubles) contrairement à l'achat d'une résidence principale qui peut couter rien qu'avec les intérêts des 10 premières années le prix d'un loyer pour le même bien en location sur le marché (si par contre la résidence principale est "bien achetée" alors il y aura plus-value à la revente donc intéressant, cependant si "mal achetée" pas de plus-value donc le capital remboursé sur une bonne partie de la durée du crédit n'aura été qu'une sorte d'épargne forcée) exemple concret avec l'un de mes achats en cours :

-Bien acheté pour résidence principale, emprunt après apport ; 353 000 €, crédit sur 25 ans ; 2000 €/mois, grosso modo les 10 premières années 1300 d'intérêts par mois + 700 de capital remboursé

-Ce même bien se louerait environ 1400 €/ mois

Je paye 1300 d'intérêts / mois ... je perds 100 euros de moins sauf que j'ai taxe foncière, charges de copro à payer (300/m) bref, ça me fait + de pertes (+200/m).
Le capital que je rembourse (700) n'est finalement que de l'épargne forcée car au lieu de mettre 2000 dans le crédit je pourrais mettre 1400 dans le loyer + 600 sur les marchés financiers...
Résultat si je ne fais pas de plus-value sur le bien acheté ou que les taux ne baissent pas rapidement (peut probable) ça sera compliqué de faire une bonne affaire...
Je dois donc trouver des solutions pour en tirer des profits car si j'attends le bon timing ça sera peut-être dans 7-8-10 ans voir même jamais, ça serait dommage.
L'investissement immo se professionnalise de par la conjoncture, il est vrai que c'est compliqué de s'en sortir si on n'est pas impliqué et renseigné à 100%.

Mathématiquement parlant je crois qu'il est impossible que l'immo ne prenne pas une sacrée claque par rapport aux prix de 2021 - début 2022 à cause de cette remontée des taux, cependant plus le temps passe et plus je me dis que finalement ça ne sera pas si catastrophique que ça (comme pour les marchés financiers étonnement hauts en cette période, l'immo semble aussi plein de surprises) ^^'
En tout cas il ne faudra surement pas compter sur cette fameuse baisse de 17,20,25% pour compenser.
Dernier point, à priori l'inflation commencerait à se stabiliser, la hausse fulgurante des taux pourrait être à présent qu'occasionnelle (par trimestre plutôt que tous les 15j/3 semaines) et les banques vont forcément devoir réouvrir les vannes pour faire du business (là c'était clairement catastrophique et elles ont contribuées - certainement pour le bien de l'économie - à ce déluge).

Au plaisir d'échanger avec vous et vous communiquer les bons interlocuteurs pour obtenir vos crédits :P